Comprar uma casa para remodelar, construir num terreno ou transformar uma loja em habitação são decisões que começam muitas vezes com uma pergunta simples: «Posso fazer isto?»
É precisamente sobre estas questões que incide o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio. O diploma revê o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, conhecido como RJUE, e altera também o regime da reabilitação urbana.
Em linguagem corrente, trata das regras para construir, realizar obras e utilizar edifícios. A revisão procura resolver dificuldades surgidas com o Simplex Urbanístico de 2024, clarificando procedimentos e a documentação que comprova a situação urbanística dos imóveis.
A entrada em vigor geral foi fixada em 1 de outubro de 2026, pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026. Existem disposições com calendário próprio, pelo que essa data não deve ser interpretada como aplicável, sem exceção, a todas as normas do diploma.
Uma obra pode seguir caminhos diferentes
Para compreender o regime, é necessário distinguir três situações.
No licenciamento, a operação depende de uma decisão da Câmara Municipal.
Na comunicação prévia, o interessado apresenta a documentação exigida e pode executar a operação quando estiverem cumpridas as condições legais, incluindo o pagamento das taxas e a comunicação do início dos trabalhos.
Há ainda obras isentas de licença e de comunicação prévia. A isenção refere-se ao procedimento: continuam a existir regras de construção, segurança e utilização a respeitar.
O caminho aplicável depende da obra, da localização e das regras urbanísticas existentes. Não é uma escolha livre do proprietário.
Um terreno à venda não é uma garantia de construção
Antes de comprar um terreno, é necessário verificar o que pode ser construído naquele local.
Uma ferramenta importante é o Pedido de Informação Prévia, ou PIP, que permite consultar a Câmara sobre a viabilidade e as condições de uma operação.
Por exemplo, quem pretende construir uma moradia deve esclarecer a implantação, a área, a altura e os usos admissíveis.
Uma informação prévia favorável suficientemente detalhada pode permitir a isenção de licença ou comunicação prévia, nas condições legais. Contudo, essa possibilidade está ligada à operação concretamente apreciada, à validade da informação e ao cumprimento das condições estabelecidas.
Remodelar uma casa exige perceber o que será alterado
Pintar uma divisão ou reparar acabamentos é diferente de demolir uma parede.
Uma intervenção de conservação pode estar isenta de licença. Já uma alteração interior exige perceber se interfere com a estrutura resistente, com o exterior ou com outros elementos relevantes do edifício.
Imagine que pretende juntar a cozinha à sala. Antes de retirar a parede, deve confirmar com um técnico habilitado qual a sua função. Quando a intervenção afeta a estabilidade, aplicam-se exigências técnicas específicas, incluindo os projetos e termos de responsabilidade legalmente necessários.
O termo de responsabilidade é uma declaração em que o técnico assume a responsabilidade pelo cumprimento das regras aplicáveis. A simplificação administrativa não elimina essa responsabilidade.
Comunicação prévia: entregar documentos não basta
A comunicação prévia permite avançar sem esperar por uma decisão municipal de autorização, quando a operação cabe nesse regime.
Mas o processo tem de estar corretamente instruído. É necessário apresentar todos os elementos aplicáveis, cumprir as normas, obter as pronúncias externas obrigatórias e satisfazer as restantes condições legais.
Por exemplo, uma construção num lote com parâmetros previamente definidos pode enquadrar-se neste procedimento. Isso não permite ultrapassar a área ou o número de pisos admitidos.
A Câmara mantém poderes de controlo posterior. Se identificar incumprimentos, pode inviabilizar a execução e adotar medidas para repor a legalidade. O recibo de entrega de um processo não garante, por si só, que tudo o que nele consta é legal.
Os prazos não significam aprovação de qualquer obra em 20 dias
Uma das mudanças consiste em reorganizar os prazos das diferentes fases do licenciamento.
O prazo de 20 dias previsto para determinadas decisões sobre obras de edificação e demolição não corresponde a uma promessa de resolução de todo o processo, contada automaticamente desde a primeira entrega.
A análise da arquitetura, os projetos de especialidades, as consultas necessárias e as regras de contagem influenciam o calendário.
Também o chamado deferimento tácito — uma aprovação decorrente da falta de decisão dentro do prazo legal — depende dos pressupostos previstos na lei.
Para quem vai construir, a consequência prática é clara: antes de marcar o início da obra, deve confirmar em que fase está o processo e se já existe fundamento legal para avançar.
Casas modulares e reconstruções também têm regras
O material de uma casa não determina, por si só, a dispensa de procedimentos urbanísticos. Uma construção incorporada no território com caráter de permanência pode ser considerada uma edificação, independentemente do sistema construtivo.
Da mesma forma, reconstruir tem um significado legal próprio: repor uma edificação de acordo com o seu último antecedente válido. Aumentar a área, a altura ou o volume pode transformar a intervenção numa ampliação.
Antes de encomendar uma casa modular ou comprar uma ruína para reconstruir, importa verificar o enquadramento concreto da operação.
Terminar a obra e começar a utilizar o imóvel são etapas diferentes
A conclusão dos trabalhos não dispensa os procedimentos relativos à utilização.
O regime distingue a utilização após determinadas obras sujeitas a controlo urbanístico de outras situações, incluindo alterações de uso. A documentação e os termos de responsabilidade variam conforme o enquadramento.
A retificação do diploma também corrigiu disposições relativas aos técnicos responsáveis por esses documentos. Por isso, o texto original deve ser lido juntamente com as correções publicadas.
Quem pretende transformar uma loja em habitação deve confirmar tanto a admissibilidade desse uso como as condições técnicas e o procedimento necessário para o espaço poder ser utilizado legalmente.
Na compra e venda, a informação urbanística ganha importância
O diploma clarifica o título urbanístico, que documenta a operação e integra os elementos legalmente exigidos. Um comprovativo de pagamento isolado não substitui necessariamente esse conjunto.
Nos negócios de transmissão de prédios urbanos, deve ficar registada a situação do título: se foi apresentado, se o vendedor declara que o possui mas não o apresenta, ou se declara que o imóvel não dispõe dele. A falta da menção exigida pode tornar o negócio anulável.
Declarar que um imóvel não tem título não legaliza uma obra irregular. Para o comprador, conhecer essa situação permite avaliar o que está a adquirir antes de assumir o compromisso.
A decisão começa antes da assinatura
Para quem compra ou prepara obras, há três perguntas que ajudam a organizar a decisão: qual é a situação atual do imóvel, o que é permitido naquele local e que procedimento exige a intervenção pretendida?
Peça os documentos disponíveis, compare-os com o que existe no local e esclareça as diferenças com os profissionais competentes. Esse trabalho permite perceber custos, condições e limitações antes de avançar.
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Artigo elaborado com base na legislação consultada em 3 de outubro de 2026. Os exemplos são ilustrativos; o enquadramento de cada operação depende das suas características e localização.
Fontes e fotografias
Diário da República • Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio; Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho; Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho; RJUE, na redação aplicável.
Fotografias ilustrativas: Unsplash. Interior de habitação e projeto de arquitetura. Não representam imóveis ou serviços específicos da Casa Ideal®.
- Decreto-Lei n.º 108/2026 — Diário da República
- Decreto-Lei n.º 155-B/2026 — Diário da República
- Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1 — Diário da República
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