Pacote Habitação 2026: o que muda para quem compra, arrenda ou faz obras?

Informação verificada em 8 de outubro de 2026

Vai comprar uma casa, colocar um imóvel no mercado de arrendamento ou avançar com uma remodelação? O novo pacote de habitação de 2026 pode influenciar os seus custos e as suas decisões. Mas cada medida tem um enquadramento próprio.

Para perceber o que pode fazer diferença no seu projeto, convém começar por três perguntas: a medida já está em vigor, o imóvel reúne os requisitos e quais são os prazos a cumprir?

O pacote Habitação 2026 não é uma única lei

O Decreto-Lei n.º 97/2026 reúne medidas fiscais e foi retificado em julho. O Decreto-Lei n.º 108/2026 altera o licenciamento. A reforma do arrendamento segue um processo parlamentar separado.

Fontes: Decreto-Lei n.º 97/2026, retificação de julho e Decreto-Lei n.º 108/2026.

IVA a 6%: que obras podem beneficiar?

No continente, determinadas empreitadas de construção e reabilitação podem beneficiar de IVA a 6%. Para a venda, o imóvel deve destinar-se a habitação própria e permanente do comprador, com preço dentro do limite de 660.982 €. Para o arrendamento habitacional, o limite é de 2.300 € mensais.

Não basta que a obra seja numa casa. O enquadramento depende da empreitada, da finalidade, dos procedimentos urbanísticos e dos prazos. O regime contempla iniciativas urbanísticas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com regras próprias sobre a exigibilidade do imposto e a regularização de operações anteriores.

Também existem obrigações após a obra: na venda, a transmissão elegível deve ocorrer no prazo legal; no arrendamento, há prazos para celebrar o primeiro contrato e manter a utilização. Comprar materiais isoladamente ou remodelar apenas uma divisão não dá automaticamente acesso a este benefício.

Fontes: orientações da AT sobre o IVA e verba 2.42 da Lista I do Código do IVA.

E se construir a sua própria habitação?

Particulares que construam a sua habitação própria e permanente por empreitada elegível podem pedir restituição parcial de IVA, sujeita a limites e condições. Para os primeiros três trimestres de 2026, os pedidos abrem em 1 de outubro.

Fonte: Decreto-Lei n.º 97/2026, anexo II e normas transitórias.

Reabilitação em ARU: há também uma atualização a conhecer

A Lei n.º 48/2026 clarificou a redação antiga da verba 2.23 do IVA: nas operações abrangidas, a taxa reduzida não exige uma operação de reabilitação urbana previamente aprovada. Continua a ser necessário verificar a empreitada e a localização numa ARU legalmente delimitada e não caducada.

Esta interpretação abrange a redação anterior e as operações protegidas pelo regime transitório de 2023. Não deve ser confundida com uma autorização geral para aplicar 6% a qualquer obra atual em ARU.

Fonte: AT — Ofício-Circulado n.º 25121/2026.

O que muda no IRS de quem arrenda uma casa?

O limite geral da dedução de rendas de habitação permanente passa para 900 € em 2026 e 1.000 € a partir de 2027. Mantém-se a percentagem de 15% das despesas elegíveis e podem existir limites mais favoráveis em função do rendimento.

Isto não significa um reembolso automático de 900 €. O resultado depende das despesas comunicadas, da coleta e da situação fiscal do agregado. As rendas de 2026 são consideradas na declaração de IRS entregue em 2027.

Fonte: artigo 78.º-E do Código do IRS e norma transitória.

Senhorios: taxa de 10% e isenção são regimes diferentes

Até 31 de dezembro de 2029, os rendimentos prediais de contratos destinados exclusivamente a habitação, dentro do limite de renda aplicável, podem beneficiar de taxa autónoma de IRS de 10%, salvo regime mais favorável. A medida produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026.

Para sujeitos passivos de IRC e para IRS na categoria B com contabilidade organizada, o benefício previsto consiste em considerar apenas 50% dos rendimentos abrangidos. Não se deve apresentar esta regra como uma taxa de IRC de 10%.

Fonte: artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais.

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) prevê isenção de IRS e IRC, com limites por tipologia e concelho e comunicação ao IHRU. Uma renda inferior a 2.300 € não basta: confirme os limites regulamentares e os procedimentos.

Fontes: anexo III do Decreto-Lei n.º 97/2026 e Portal da Habitação — incentivos ao arrendamento.

Vender uma casa e reinvestir no arrendamento

O novo regime permite excluir de tributação mais-valias de certas vendas de imóveis habitacionais quando o valor de realização, descontada a amortização do empréstimo de aquisição, é reinvestido na compra de imóveis em Portugal destinados a arrendamento habitacional elegível.

O reinvestimento deve ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda e a intenção deve ser declarada no IRS. Há ainda prazo para celebrar o arrendamento, obrigação de arrendar durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos e restrições à alienação. O reinvestimento parcial pode originar uma exclusão proporcional.

Existe também uma possibilidade de suspensão do prazo de reinvestimento em habitação própria e permanente perante determinados impedimentos supervenientes, com requisitos cumulativos. Um atraso na obra, por si só, não garante a suspensão.

Fonte: artigo 10.º do Código do IRS.

Investimento para arrendar: os CIA

Os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) enquadram projetos de aquisição, construção e reabilitação, por regra até 25 anos. A regulamentação dos procedimentos de candidatura, aprovação e acompanhamento entrou em vigor em 1 de outubro de 2026.

O investidor assume obrigações sobre a afetação dos imóveis, rendas e manutenção do projeto. A portaria exige que pelo menos 70% da área total de construção dos edifícios abrangidos seja afeta ao arrendamento habitacional previsto. Os benefícios municipais de IMT e IMI dependem das decisões e condições aplicáveis.

Fonte: Portaria n.º 447-A/2026/1.

IMT para compradores não residentes

O Código do IMT prevê uma taxa de 7,5% na aquisição de imóveis habitacionais por não residentes, com exceções. Entre elas estão a aquisição por quem seja considerado residente fiscal e situações de residência posterior em Portugal ou arrendamento elegível, dentro dos prazos legais. A residência fiscal, e não a nacionalidade, é o critério relevante.

Nos casos previstos, a diferença de imposto pode ser restituída mediante pedido à AT. Não é uma devolução automática.

Fonte: artigo 17.º do Código do IMT.

Outras medidas a conhecer

A habitação a custos controlados tem benefícios próprios, sujeitos ao respetivo enquadramento. Não existe uma nova isenção geral de IMT para todas as compras.

Há também incentivos a organismos de investimento alternativo que integrem imóveis destinados a arrendamento acessível. O tratamento dos rendimentos e das participações depende da composição dos ativos e dos requisitos legais.

Fontes: regime da habitação a custos controlados e artigo 24.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais.

Licenciamento: simplificação com responsabilidade

O Decreto-Lei n.º 108/2026 altera o regime da urbanização e edificação e o da reabilitação urbana. A entrada em vigor principal ocorreu em 3 de agosto de 2026, com disposições específicas noutras datas.

O diploma revê procedimentos, pedidos de informação prévia, títulos e mecanismos de controlo. Simplificar o processo não elimina as regras urbanísticas nem a responsabilidade dos intervenientes. Antes de iniciar uma obra, confirme com os técnicos e com o município o procedimento exigido para o imóvel.

Fontes: Decreto-Lei n.º 108/2026 e datas de vigência.

Reforma do arrendamento: atenção ao estado da proposta

Em 8 de outubro de 2026, a proposta de lei n.º 103/XVII/1, que autoriza alterações ao regime do arrendamento, tinha sido aprovada na generalidade em 30 de setembro e remetida para apreciação na especialidade.

Essa etapa não equivale à publicação de todas as novas regras. Alterações anunciadas sobre contratos, rendas ou recuperação do imóvel não devem ser tratadas como aplicáveis antes da conclusão do processo e da publicação dos diplomas correspondentes.

Fonte: Assembleia da República — percurso da proposta de lei n.º 103/XVII/1.

Perguntas frequentes sobre o pacote Habitação 2026

O IVA de 6% aplica-se a qualquer remodelação?

Não. É necessário confirmar a verba legal aplicável à empreitada, a finalidade da habitação e os restantes requisitos. Uma obra doméstica não beneficia automaticamente do novo regime.

Todos os senhorios ficam isentos de IRS?

Não. A taxa autónoma de 10% e a isenção do arrendamento acessível têm condições diferentes. O enquadramento deve ser confirmado antes de definir a rentabilidade do investimento.

As medidas já podem orientar uma compra ou uma obra?

Sim, desde que se confirme o regime concreto e a documentação necessária. O preço, a utilização prevista, a residência fiscal e os prazos podem alterar o benefício.