Arrendar por um valor mais baixo pode permitir ao senhorio beneficiar de isenção de IRS ou IRC. Mas, no novo arrendamento acessível, não basta escolher uma renda que pareça razoável: existem limites por concelho e tipologia, prazos mínimos e comunicações obrigatórias.
Em outubro de 2026 foi publicada a tabela que concretiza esses limites. Explicamos o que mudou e o que deve confirmar antes de assinar um contrato.
O que mudou em outubro de 2026?
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, conhecido como RSAA, foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e produz efeitos desde 1 de setembro de 2026.
A novidade de outubro é a Portaria n.º 454/2026/1, publicada em 13 de outubro e em vigor desde 14 de outubro. Define os limites máximos de renda por concelho e tipologia, o cálculo aplicável a partes de habitação e as majorações por estacionamento e eficiência energética.
A portaria prevê uma regra transitória para o período entre 1 de setembro e a sua entrada em vigor, remetendo para os limites do anterior programa. Contratos celebrados nessa transição exigem atenção à data e ao regime aplicável.
Arrendamento acessível não é o mesmo que renda até 2.300 €
- Rendas moderadas: em 2026, o limite é 2.300 € por mês. O pacote prevê uma taxa autónoma de IRS de 10% sobre rendimentos prediais elegíveis até 2029, salvo taxa mais favorável.
- RSAA: os rendimentos dos contratos que cumpram este regime podem ficar isentos de IRS ou IRC. A renda máxima depende da tabela do concelho e da tipologia, com as majorações legalmente admissíveis.
Uma renda de 1.000 € pode estar abaixo de 2.300 € e, mesmo assim, ultrapassar o teto do RSAA para determinado imóvel.
Qual é a renda máxima da minha casa?
Identifique o concelho e a tipologia e consulte o anexo da Portaria n.º 454/2026/1. Exemplos de limites-base mensais para um T2, sem majorações:
- Sintra: 866 €.
- Cascais: 1.254 €.
- Lisboa: 1.309 €.
São tetos: não obrigam a cobrar essa renda. A tabela tem por base 80% da mediana de rendas divulgada pelo INE para o concelho, segundo os critérios legais, e está sujeita a revisão e atualização.
Estacionamento e classe energética podem aumentar o teto
A portaria admite majorações cumulativas de 10% quando o arrendamento inclui estacionamento privativo e de 10% quando o imóvel tem classe energética A ou superior, comprovada por certificado válido à data do contrato.
Exemplo com apenas uma majoração: o limite-base de um T2 em Sintra é 866 €. Incluindo estacionamento privativo, o cálculo é 866 € × 1,10 = 952,60 €. O exemplo pressupõe que os restantes requisitos estão cumpridos.
O limite do RSAA não inclui as despesas ou encargos devidos nos termos do artigo 1078.º do Código Civil. Isso não permite criar cobranças artificiais para contornar o teto.
Quanto tempo deve durar o contrato?
- Residência permanente: prazo mínimo de três anos.
- Residência temporária: prazo mínimo de três meses, com finalidade especial transitória nos termos legais e residência fiscal do inquilino num concelho diferente do imóvel.
O contrato temporário pode ser renovado enquanto a finalidade temporária se mantiver. Não basta chamar-lhe “temporário” para beneficiar desse prazo.
E se quiser arrendar um quarto?
O RSAA admite partes de habitação na modalidade de residência temporária, desde que cumpram os requisitos. Deve existir acesso autónomo à entrada principal da habitação, a uma casa de banho completa e à cozinha. O quarto deve ter janela para o exterior, varanda ou marquise em contacto direto com o exterior.
Teto da parte de habitação = teto da casa × área útil dos quartos arrendados ÷ área útil de todos os quartos da habitação.
Com instalação sanitária privativa, a área útil do quarto é majorada em 25% para este cálculo. As majorações de estacionamento e eficiência energética seguem também as condições da portaria.
O que precisa de fazer para beneficiar da isenção?
- Confirmar que o imóvel, a finalidade, o prazo e a renda cumprem o RSAA.
- Celebrar o contrato e comunicá-lo no Portal das Finanças.
- Submeter na plataforma eletrónica do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração, uma cópia do contrato e o comprovativo da comunicação às Finanças.
- Guardar os documentos e acompanhar o cumprimento das condições ao longo do contrato.
Cumprida a submissão, o IHRU comunica o contrato à Autoridade Tributária até ao final de fevereiro desse ano. O benefício fiscal produz efeitos desde a celebração, nos termos do regime.
Exemplo: para um contrato celebrado em outubro de 2026, o prazo de submissão ao IHRU é 15 de janeiro de 2027.
A isenção mantém-se nas renovações ou se a casa for vendida?
O regime abrange renovações e pode manter os efeitos fiscais na transmissão do imóvel, desde que o contrato continue em vigor e as condições legais sejam respeitadas.
Se optar pelo englobamento dos rendimentos prediais, as rendas isentas são obrigatoriamente consideradas para determinar a taxa aplicável aos restantes rendimentos. Isenção destas rendas não significa necessariamente ausência de efeito sobre o restante IRS.
O que acontece se deixar de cumprir?
O incumprimento implica a perda dos benefícios desde o momento em que ocorre. Deve ser declarado para regularizar a diferença de imposto, acrescida de juros compensatórios. A verificação compete ao IHRU, com audiência prévia dos interessados.
Alterar a renda, a utilização ou as condições do contrato exige nova conferência. Programas municipais e contratos de entidades públicas têm regras próprias e podem estabelecer requisitos adicionais.
E os contratos do anterior Programa de Apoio ao Arrendamento?
Os contratos do anterior programa que estavam em vigor na entrada em vigor do RSAA mantêm os efeitos fiscais atribuídos, com as adaptações do diploma. Não se deve assumir que todos os contratos antigos passam automaticamente para as novas condições.
Arrendar com isenção e reinvestir mais-valias são benefícios diferentes
O pacote também permite, cumpridas as condições, excluir de tributação mais-valias de vendas de habitações entre 2026 e 2029 quando o valor seja reinvestido na aquisição de habitações em Portugal para arrendamento a rendas moderadas.
Esse benefício tem regras próprias sobre o valor a reinvestir, compra entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, início do arrendamento, manutenção durante cinco anos e declaração no IRS. Adesão ao RSAA não substitui a verificação das regras das mais-valias.
Antes de arrendar, confirme estes cinco pontos
- Qual é o teto para o concelho e a tipologia?
- Há majorações documentadas e aplicáveis?
- O prazo e a finalidade do contrato estão corretos?
- A comunicação às Finanças e ao IHRU está preparada?
- O enquadramento fiscal é adequado à sua situação?
Na Casa Ideal®, ajudamos a organizar as questões do imóvel e os próximos passos. A confirmação do tratamento fiscal deve atender ao contrato e à situação concreta do proprietário.
Vamos conversar sobre o seu imóvel.
Margarida Ruivo · Casa Ideal®
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Fontes oficiais
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — anexo III e disposições transitórias.
- Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro — limites por concelho e tipologia, majorações e cálculo das partes de habitação.
Informação verificada em 14 de outubro de 2026. Artigo informativo; o acesso aos benefícios depende do cumprimento das condições legais e da situação concreta.