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A pré-aprovação é uma primeira análise favorável da sua capacidade financeira. Mas ainda falta analisar o imóvel e confirmar as condições do empréstimo. Perceba a diferença antes de assumir compromissos.
“O banco já me aprovou o crédito. Agora só falta encontrar a casa.”
Esta frase é habitual entre quem procura habitação. Mas há uma pergunta que merece ser feita: o banco aprovou a sua capacidade financeira ou já aprovou o financiamento para aquela casa?
1.ª fase: o banco analisa a sua capacidade financeira
Podemos explicar a pré-aprovação como a primeira fase de aprovação: uma análise inicial de quem pede o empréstimo. Num pedido em casal, são considerados os dois titulares.
A expressão “aprovação dos rendimentos” ajuda a compreender esta etapa, mas a análise vai além do salário: considera também encargos, situação profissional e informação sobre créditos existentes.
Exemplo: a Ana e o Pedro receberam uma indicação favorável para um empréstimo até 270.000 €. Isso ajuda-os a organizar a procura, mas não garante esse financiamento para qualquer imóvel.
Para refletir sobre a forma como procura casa, leia também Filtros na pesquisa de imóveis: encontre mais opções sem perder o foco.
2.ª fase: o banco analisa a casa e a avaliação
Depois de escolher a casa, o banco analisa o imóvel, incluindo o resultado da avaliação bancária, e valida a documentação da operação.
Uma avaliação favorável é importante, mas a aprovação final também depende das restantes verificações e condições exigidas pelo banco. Peça confirmação do montante aprovado e do que ainda falta cumprir.
Uma avaliação mais baixa pode aumentar a entrada?
Ana e Pedro encontraram uma casa por 300.000 €. Contavam pedir 270.000 € e usar 30.000 € de dinheiro próprio para completar o preço.
Para perceber o efeito da avaliação, vamos assumir um financiamento de 90% do menor valor entre o preço e a avaliação:
| Cenário A | Cenário B | |
|---|---|---|
| Preço da casa | 300.000 € | 300.000 € |
| Avaliação | 300.000 € | 270.000 € |
| Empréstimo no exemplo | 270.000 € | 243.000 € |
| Dinheiro próprio para o preço | 30.000 € | 57.000 € |
No segundo cenário, precisam de mais 27.000 € de dinheiro próprio. A diferença pode mudar a decisão de compra.
Exemplo meramente ilustrativo, não uma proposta de crédito. A percentagem de financiamento depende do banco, da operação e do regime aplicável. Os valores não incluem impostos, registos, comissões ou outras despesas.
Para preparar o orçamento, utilize a calculadora de IMT e Imposto do Selo da Casa Ideal®. Considere também os custos que a simulação não abrange.
E se a avaliação vier acima do preço?
Não significa que o empréstimo aumente automaticamente. Se a casa custar 300.000 € e for avaliada em 330.000 €, no cenário de 90% sobre o menor valor, o cálculo continua a partir de 300.000 €. O empréstimo ilustrativo seria de 270.000 €.
Receber uma FINE significa ter o crédito aprovado?
Não necessariamente. A FINE — Ficha de Informação Normalizada Europeia — também é entregue numa simulação.
Na aprovação, o banco entrega a FINE com as condições aprovadas e a minuta do contrato. A proposta vincula a instituição durante, pelo menos, 30 dias. Existe ainda um período obrigatório de reflexão de sete dias antes da contratação.
Consulte a explicação do Banco de Portugal sobre a contratação do crédito habitação.
Cinco perguntas antes de avançar
- A análise favorável é apenas da nossa capacidade financeira?
- A avaliação deste imóvel já foi concluída?
- Qual é o montante aprovado para esta compra?
- Que documentos ou condições faltam cumprir?
- Já recebemos a FINE com as condições aprovadas e a minuta do contrato?
Antes de entregar um sinal, esclareça o estado do financiamento e como fica prevista no contrato-promessa a eventual não concessão do crédito necessário. Não pressuponha que a pré-aprovação resolve essa situação.
Perguntas frequentes
Posso procurar casa com crédito pré-aprovado?
Sim. Ajuda a orientar a procura. Considere também as poupanças disponíveis para completar o preço e pagar as despesas.
O banco pode não aprovar o crédito depois da pré-aprovação?
Sim. Podem existir condições pendentes relativas ao imóvel, à documentação ou à situação financeira dos titulares.
Uma boa avaliação garante a aprovação final?
Não. O banco precisa também de concluir as restantes verificações da operação.
O montante pré-aprovado é o preço máximo da casa?
Não. O empréstimo e o preço da casa são valores diferentes. O orçamento depende também dos seus capitais próprios e das despesas da compra.
Vai comprar casa? Saiba o que já está confirmado.
Na Casa Ideal®, acompanhamos a procura do imóvel e ajudamos a esclarecer as etapas do crédito habitação. A decisão de concessão do crédito pertence à instituição bancária.
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