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Vender uma casa com lucro não significa, em todos os casos, pagar IRS sobre esse ganho. A data de aquisição do imóvel, a sua utilização e o destino dado ao dinheiro da venda podem permitir uma exclusão total ou parcial de tributação.

Esta possibilidade pode abranger quem adquiriu uma casa antes de 1989, quem reinveste noutra habitação permanente e quem, estando reformado ou tendo pelo menos 65 anos, aplica o dinheiro em determinados produtos financeiros.

O novo pacote fiscal da habitação de 2026 acrescentou outra opção: o reinvestimento em imóveis para arrendamento habitacional, mediante condições específicas.

Conheça as situações em vigor, os principais prazos e os cuidados a ter antes de vender.

Atualizado em 21 de outubro de 2026. Informação sobre a venda de imóveis por particulares, fora de uma atividade empresarial.

O que são mais-valias imobiliárias?

As mais-valias são o ganho obtido com a venda de um imóvel, calculado segundo as regras fiscais.

De forma simplificada:

Mais-valia = valor de venda − [(valor de aquisição × coeficiente de desvalorização da moeda) + despesas dedutíveis]

O coeficiente de desvalorização da moeda permite atualizar o valor de aquisição para ter em conta a inflação. É fixado por portaria e depende do ano de aquisição e do ano da venda. Aplica-se, em regra, quando decorreram mais de 24 meses entre a aquisição e a venda.

Também podem ser consideradas determinadas despesas documentadas com a compra, a venda e obras de valorização, desde que cumpram os requisitos legais.

Exemplo de cálculo com o coeficiente de desvalorização

Imagine os seguintes valores:

Elemento do cálculo Valor
Valor de venda 200.000 €
Valor de aquisição 150.000 €
Coeficiente de desvalorização, apenas para este exemplo 1,10
Despesas dedutíveis 10.000 €

Primeiro, atualiza-se o valor de aquisição:

150.000 € × 1,10 = 165.000 €

Depois, calcula-se a mais-valia:

200.000 € − [(150.000 € × 1,10) + 10.000 €] = 25.000€

Neste exemplo, a mais-valia seria de 25.000 euros. O coeficiente de 1,10 é meramente ilustrativo: numa situação real, deve ser utilizado o coeficiente legal correspondente.

Sem uma exclusão ou isenção aplicável, e seguindo a regra geral de consideração de 50%, seriam 12.500 euros a entrar no cálculo do IRS, juntamente com os restantes rendimentos.

Os 12.500 euros não são o imposto a pagar. Este montante soma-se aos restantes rendimentos sujeitos a englobamento e é tributado de acordo com os escalões e as taxas de IRS aplicáveis à sua situação. Como o IRS é progressivo, não se aplica necessariamente uma única taxa a todo este valor. O imposto final depende também das deduções e da opção pela tributação conjunta ou separada, quando aplicável. Para rendimentos obtidos em 2026, consulte aqui a tabela oficial dos escalões e taxas de IRS de 2026. Fonte: Governo — cálculo das mais-valias imobiliárias.

A consideração de apenas 50% é a regra geral, mas existem exceções, nomeadamente para certos imóveis que beneficiaram de apoios públicos. Fonte: artigo 43.º do Código do IRS.

Quem pode beneficiar de isenção de mais-valias?

A expressão “isenção de mais-valias” é utilizada habitualmente para situações juridicamente diferentes: isenção, exclusão de tributação ou não sujeição a imposto.

Na prática, todas podem permitir que o proprietário não pague IRS sobre a totalidade ou parte do ganho. Estas são as situações a conhecer.

1. Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989

Se adquiriu uma casa antes de 1 de janeiro de 1989, o ganho da venda pode, em regra, ficar fora da tributação em IRS.

Esta regra resulta do regime transitório criado quando o Código do IRS entrou em vigor. Não exige que compre outra casa nem que reinvista o dinheiro da venda.

Por exemplo, quem comprou um apartamento em 1985 e continua a ser seu proprietário pode, em princípio, beneficiar deste enquadramento quando o vender.

A data relevante é a aquisição pelo vendedor, não a idade do edifício. Uma casa construída em 1950, mas comprada em 2010, não beneficia automaticamente deste regime. Fonte: Decreto-Lei n.º 442-A/88 — regime transitório.

Mesmo quando o ganho não é tributado, a venda deve ser declarada no anexo G1 do IRS. Fonte: Governo — declaração de imóveis anteriores a 1989.

E se a casa foi herdada?

Na aquisição por herança, conta, em regra, a data do falecimento de quem deixou o imóvel.

Exemplo: os pais compraram uma casa em 1980, mas o filho herdou-a em 2020. A aquisição pelo filho ocorreu, em princípio, em 2020. A compra dos pais antes de 1989 não basta para afastar a tributação da venda pelo filho. Fonte: Supremo Tribunal Administrativo — data de aquisição por herança.

Se adquiriu partes do mesmo imóvel em datas diferentes, pode haver um tratamento fiscal distinto para cada parte. Fonte: Autoridade Tributária — aquisição de quotas de imóveis.

Os terrenos para construção seguem a mesma regra?

Não se deve aplicar automaticamente a regra de 1989 aos terrenos para construção, porque estes já podiam estar sujeitos ao antigo imposto de mais-valias.

Também exigem análise as situações em que um terreno mudou de classificação ou em que obras deram origem a um novo imóvel. Nestes casos, é necessário verificar a história do bem e o enquadramento legal concreto. Fonte: Supremo Tribunal Administrativo — terrenos e alterações do imóvel.

2. Reinvestimento noutra habitação própria e permanente

Quem vende a casa onde vive habitualmente pode beneficiar de exclusão de tributação se reinvestir o valor relevante noutra habitação própria e permanente.

O reinvestimento pode ser feito:

O destino deve ser a residência permanente do proprietário ou do seu agregado familiar. O imóvel pode situar-se em Portugal ou noutro país elegível da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu. Fonte: Autoridade Tributária — modalidades de reinvestimento.

Quais são os principais prazos e condições?

O reinvestimento deve ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda.

Em regra, o imóvel vendido deve ter sido a residência permanente, comprovada pelo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à venda ou, quando anterior, ao reinvestimento. A lei prevê exceções para determinadas circunstâncias.

A intenção de reinvestir deve ser indicada na declaração de IRS relativa ao ano da venda.

Quando compra outra casa, deve destiná-la a habitação permanente nos 12 meses seguintes ao reinvestimento e fixar aí o domicílio fiscal.

Na construção ou nas obras, existem prazos próprios: deve requerer a inscrição matricial do imóvel ou das alterações até 48 meses após a venda e afetar o imóvel à habitação até ao fim do quinto ano seguinte ao da venda. Fonte: artigo 10.º do Código do IRS.

É preciso reinvestir o lucro ou o valor da venda?

Para obter a exclusão total, não basta reinvestir o lucro.

O montante relevante corresponde, em regra, ao valor da venda, descontado do valor utilizado para amortizar o empréstimo contraído para adquirir o imóvel vendido.

Veja este exemplo simplificado:

Operação Valor
Venda da habitação 300.000 €
Amortização do empréstimo da sua aquisição 100.000 €
Valor a reinvestir para exclusão total 200.000 €

A parte da nova compra paga com um novo empréstimo não conta como reinvestimento do dinheiro da venda. Fonte: Autoridade Tributária — valor a reinvestir e recurso ao crédito.

3. Reformados ou pessoas com 65 anos ou mais

Existe uma alternativa para quem vende a habitação própria e permanente e, na data da venda, está reformado ou tem pelo menos 65 anos. A condição também pode ser cumprida pelo cônjuge ou unido de facto.

O valor relevante deve ser aplicado, nos seis meses seguintes à venda, num ou mais dos seguintes produtos:

Nos seguros financeiros do ramo vida e nos fundos de pensões abertos, devem existir prestações periódicas durante pelo menos dez anos, com um máximo anual de 7,5% do valor investido.

A intenção de reinvestimento deve ser declarada no IRS. É ainda possível articular esta solução com a aplicação de parte do valor noutra habitação própria e permanente.

Estar reformado ou ter 65 anos não garante, por si só, a exclusão de tributação. O produto escolhido e a forma de receber as prestações têm de cumprir as condições legais. Fonte: Código do IRS — regime para reformados e pessoas com pelo menos 65 anos.

4. Reinvestimento em imóveis para arrendamento: a novidade da habitação em 2026

O novo pacote fiscal da habitação permite excluir da tributação ganhos da venda de imóveis habitacionais quando o valor relevante é reinvestido na compra de imóveis para arrendamento habitacional com renda limitada.

O regime abrange vendas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, incluindo a residência permanente e outras habitações.

As principais condições são:

Os prazos de cinco anos contam-se do reinvestimento ou da venda, se esta ocorrer depois.

Em 2026, o limite de renda mensal é de 2.300 euros, sujeito às atualizações legalmente previstas.

O incumprimento pode levar à tributação do ganho e aos acréscimos legais. Comprar para arrendar só permite beneficiar desta medida se forem cumpridas todas as condições. Fonte: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

5. Venda ao Estado e a determinadas entidades públicas

Podem ficar isentos os ganhos obtidos com a venda de imóveis para habitação e terrenos para construção:

O benefício tem exceções. Não abrange, designadamente, vendas realizadas através do exercício de um direito de preferência nem determinados vendedores com domicílio fiscal em territórios de tributação mais favorável.

Além disso, embora isento, o rendimento é considerado para determinar a taxa de IRS aplicável aos restantes rendimentos do contribuinte. Fonte: artigo 71.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais.

6. Transmissões abrangidas por um processo de insolvência

Existe um regime específico de isenção para determinados rendimentos e ganhos obtidos num processo de insolvência que prossiga para liquidação, nos termos do artigo 268.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas.

A aplicação depende das características do processo e da operação.

Vender uma casa para pagar dívidas, ou enfrentar dificuldades financeiras, não é suficiente para beneficiar desta isenção. É necessário que a transmissão esteja abrangida pelo regime legal. Fonte: instruções oficiais do IRS — rendimentos isentos em insolvência.

Se reinvestir apenas uma parte, perde todo o benefício?

Não necessariamente. Nos regimes de reinvestimento, a exclusão pode ser proporcional ao montante aplicado.

Exemplo simplificado: se o valor relevante para reinvestir for 200.000 euros e aplicar 150.000 euros, reinvestiu 75%. Cumpridas as restantes condições, essa proporção do ganho pode ficar excluída.

A parte restante será analisada segundo as regras gerais do IRS. Fonte: artigo 10.º, n.º 12, do Código do IRS.

E se um imprevisto impedir o reinvestimento?

A legislação de 2026 prevê um mecanismo de suspensão do prazo quando o reinvestimento na habitação permanente não se concretiza por um facto posterior que não seja imputável ao contribuinte.

Entre os requisitos estão a celebração do contrato dentro do prazo legal, uma ação judicial relativa ao incumprimento e a comunicação à Autoridade Tributária na declaração prevista na lei.

Um atraso na compra ou na construção não prolonga automaticamente o prazo. É necessário cumprir as condições deste mecanismo. Fonte: Decreto-Lei n.º 97/2026 — suspensão do prazo de reinvestimento.

Perguntas frequentes sobre isenção de mais-valias

Uma casa antiga está automaticamente isenta?

Não. Para a regra anterior a 1989, interessa a data em que o vendedor adquiriu o imóvel, não o ano de construção.

Uma casa herdada está isenta?

A herança não garante isenção. É necessário verificar a data de aquisição por sucessão e se existe outro benefício aplicável à venda.

Se vender uma casa de férias e comprar a minha residência, fico isento?

Essa operação não cumpre, por si só, as condições do reinvestimento em habitação própria e permanente: a casa vendida também tem de reunir os requisitos desse regime.

Ter 65 anos dispensa o pagamento de mais-valias?

Não. O benefício específico depende da venda da habitação própria e permanente e do reinvestimento em produtos elegíveis, dentro do prazo e com as condições legais.

O coeficiente de desvalorização é sempre o mesmo?

Não. O coeficiente depende do ano de aquisição e da tabela aplicável ao ano da venda. O valor de 1,10 apresentado neste artigo serve apenas para explicar o cálculo.

Mesmo com isenção, tenho de declarar a venda?

Sim. Não pagar imposto não significa estar dispensado de declarar. O anexo e os campos a preencher dependem do enquadramento da operação. Fonte: Governo — obrigações declarativas na venda de imóveis.

Vai vender casa? Prepare primeiro a parte fiscal

Antes de marcar a escritura, reúna os documentos de aquisição, a informação sobre o crédito em dívida, os comprovativos do domicílio fiscal e as faturas das despesas e obras.

Se o imóvel foi herdado ou adquirido em várias partes, confirme as datas e os valores relevantes para cada aquisição.

Saber antecipadamente se pode beneficiar de isenção de mais-valias ajuda a decidir quanto reinvestir, a cumprir os prazos e a perceber quanto dinheiro terá disponível depois da venda.

Confirme o enquadramento da operação com um contabilista certificado ou através da Autoridade Tributária antes de assumir compromissos com o dinheiro da venda.

Informação geral baseada na legislação consultada à data de atualização. A aplicação de cada benefício depende da situação do contribuinte e das características da operação.