Decree-Law 108/2026: what changes for renovation, construction and buying a home
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Buying a house to remodel, building on land or converting a store into housing are decisions that often start with a simple question: “Can I do this?”
It is precisely these issues that Decree-Law No. 108/2026, of May 29, focuses on. The legislation reviews the Legal Regime for Urbanization and Building, known as RJUE, and also changes the urban rehabilitation regime.
In common language, it deals with the rules for constructing, carrying out works and using buildings. The review seeks to resolve difficulties arising with the Simplex Urbanístico of 2024, clarifying procedures and documentation that proves the urban status of properties.
The general entry into force was set on October 1, 2026, by Decree-Law No. 155-B/2026. There are provisions with their own calendar, so this date should not be interpreted as applying, without exception, to all the rules of the legislation.
Building work can follow different procedures
To understand the regime, it is necessary to distinguish three situations.
In licensing, the operation depends on a decision by the City Council.
In prior notification, the interested party presents the required documentation and can carry out the operation when the legal conditions are met, including payment of fees and communication of the start of work.
There are also works exempt from licensing and prior notification. The exemption refers to the procedure: there are still construction, safety and use rules to be respected.
The applicable path depends on the work, location and existing urban planning rules. It is not the owner’s free choice.
Land for sale does not guarantee permission to build
Before buying land, it is necessary to check what can be built on that location.
An important tool is a Request for Prior Information (PIP), which allows you to ask the municipal council about the feasibility and conditions of the proposed development.
For example, anyone who intends to build a house must clarify the location, area, height and permitted uses.
Sufficiently detailed prior information may allow exemption from license or prior notification, under legal conditions. However, this possibility is linked to the operation specifically assessed, the validity of the information and compliance with the established conditions.
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Renovating a home starts with understanding what will change
Painting a room or repairing finishes is different from demolishing a wall.
A conservation intervention may be exempt from license. An interior change requires understanding whether it interferes with the load-bearing structure, the exterior or other relevant elements of the building.
Imagine that you want to join the kitchen to the living room. Before removing the wall, you must confirm its function with a qualified technician. When the intervention affects stability, specific technical requirements apply, including legally necessary designs and liability terms.
A statement of responsibility is a declaration in which the qualified professional accepts responsibility for compliance with the applicable rules. Administrative simplification does not remove that responsibility.
Prior notification: submitting documents is not enough
prior notification allows progress without waiting for a municipal authorization decision, when the operation falls within this regime.
But the process must be correctly instructed. It is necessary to present all applicable elements, comply with the standards, obtain the mandatory external opinions and satisfy the remaining legal conditions.
For example, a construction on a lot with previously defined parameters may fall under this procedure. This does not allow exceeding the permitted area or number of floors.
The municipal council maintains powers of subsequent control. If non-compliance is identified, it may make execution unfeasible and adopt measures to restore legality. The delivery receipt of a process does not guarantee, in itself, that everything contained in it is legal.
Deadlines do not mean approval of any work within 20 days
One of the changes consists of reorganizing the deadlines for the different licensing phases.
The 20-day deadline provided for certain decisions on construction and demolition works does not correspond to a promise to resolve the entire process, automatically counted from the first delivery.
Architecture analysis, specialty projects, required consultations, and counting rules influence the calendar.
The so-called tacit approval — an approval resulting from the lack of a decision within the legal deadline — also depends on the assumptions set out in the law.
For those who are going to build, the practical consequence is clear: before scheduling the start of the work, they must confirm what stage the process is at and whether there is already a legal basis to move forward.
Modular homes and reconstructions also have rules
The material of a house does not, in itself, determine the exemption from urban planning procedures. A construction incorporated into the territory with a permanent nature can be considered a building, regardless of the construction system.
Likewise, rebuilding has its own legal meaning: restoring a building in accordance with its last valid antecedent. Increasing the area, height or volume can transform the intervention into an extension.
Before ordering a modular house or buying a ruin to rebuild, it is important to check the concrete framework of the operation.
Finishing the work and starting to use the property are different stages
Completion of work does not exempt procedures related to use.
The regime distinguishes use after certain works subject to urban control from other situations, including changes of use. Documentation and terms of responsibility vary depending on the framework.
The rectification of the legislation also corrected provisions relating to the technicians responsible for these documents. Therefore, the original text must be read together with the published corrections.
Anyone who intends to transform a store into housing must confirm both the admissibility of this use and the technical conditions and procedure necessary for the space to be used legally.
When buying and selling, urban information gains importance
The legislation clarifies the urban planning title, which documents the operation and integrates the legally required elements. An isolated proof of payment does not necessarily replace this set.
In the transfer of urban properties, the status of the title must be recorded: whether it was presented, whether the seller declares that he has it but does not present it, or whether he declares that the property does not have it. The lack of the required mention may make the deal voidable.
Declaring that a property has no title does not legalize an irregular work. For the buyer, knowing this situation allows them to evaluate what they are purchasing before making a commitment.
The decision starts before you sign
For those who buy or prepare works, there are three questions that help organize the decision: what is the current situation of the property, what is permitted in that location and what procedure does the intended intervention require?
Request the available documents, compare them with what exists on site and clarify the differences with competent professionals. This work allows you to understand costs, conditions and limitations before moving forward.
Are you preparing a purchase or sale? Talk to me, Margarida Ruivo, and take the next step with close and personalized support.
Article prepared based on legislation consulted on October 3, 2026. The examples are illustrative; The scope of each operation depends on its characteristics and location.
Sources and photographs
Official Gazette • Decree-Law no. 108/2026, of May 29; Decree-Law No. 155-B/2026, of July 31; Declaration of Rectification no. 29-A/2026/1, of July 27; RJUE, in the applicable wording.
Illustrative photographs: Unsplash. Housing interior and architectural design. They do not represent specific Casa Ideal® properties or services.
Decree-Law No. 108/2026 — Official Gazette Read more ↗
Decree-Law No. 155-B/2026 — Official Gazette Read more ↗
Declaration of Rectification No. 29-A/2026/1 — Official Gazette Read more ↗
Buying a home: emotion or reason? How to decide with confidence
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Emotion helps you recognise somewhere you want to live
“This is it. I can feel it.” A first viewing can bring that feeling. The light in the living room, a quiet street or a sense of comfort lets us picture a life that has not started yet.
That connection matters. A home is where we rest, welcome the people we care about and build our routines. Being able to imagine yourself living there is an important part of choosing.
Ask what created that feeling. Was it the natural light, the layout or being close to loved ones? Naming those reasons turns an impression into a concrete need.
Take care when excitement makes you skip questions. Attractive furniture does not explain the property’s condition. A lovely view does not solve a difficult commute. And enthusiasm does not replace checking the documents.
Reason checks whether the home works beyond the viewing
Once you have imagined your life there, look at what would make it possible. The asking price is only one part of the decision.
Purchase costs, taxes, potential work, ongoing expenses and mortgage terms all need to be understood. This is about finding out whether you can enjoy your new home with peace of mind.
Budget: what will you need upfront and what will you pay each month?
Location: do work, transport and local services fit your routine?
Condition: what is ready to use and what needs attention?
Documents: do the available records match the property you viewed?
Future: will the space still work if your family, employment or mobility changes?
No one can predict the next 10 or 20 years. You can, however, consider whether the home could accommodate different stages of life.
Use our IMT and Stamp Duty calculator to start organising part of the purchase costs. It provides an estimate; confirm the conditions that apply to your purchase before making commitments.
When checking everything turns into postponing everything
Reason can also hold you back. Too many viewings, opinions and endless comparisons can make every home seem inadequate.
Sometimes you do not need more information. You need a way to organise what you already know. Separate essential requirements from preferences you could compromise on.
Needing an extra bedroom is different from preferring a particular kitchen colour. Having no lift may be a significant limitation for your family; replacing cupboard handles is a different kind of decision.
Emotion connects us with the dream. Reason helps us choose the path.
Set criteria, resolve the important questions and compare a small number of options using the same method. A considered decision means understanding the compromises you are accepting.
Seven questions to take to your next viewing
Before deciding to buy, try writing down your answers:
Can I imagine living here? What gives me that feeling?
Will the location make everyday life easier? Have I tested the journeys and visited at different times?
Do the space and layout meet my needs? Am I judging the property or its decoration?
Do I know what work may be needed? Do I have enough information to estimate the costs?
Do I understand the overall cost of buying and maintaining it? Have I included expenses beyond the price?
Are questions about documents and financing resolved? What still needs checking before I sign?
Am I acting out of conviction or pressure? Does the decision still make sense after the viewing?
If an important answer is missing, seek clarification. Resolving a specific question is more helpful than demanding absolute certainty of yourself.
Buying a home goes far beyond the price
Buying a home is not like buying a pair of shoes. It affects your future, your family and your quality of life.
Understand the journey: identify what you need, work out the budget, view and compare properties, examine the documents, clarify the terms and prepare for completion.
If you need a mortgage, understanding the proposal and your responsibilities is part of that process. Financing terms should be assessed in your circumstances with the appropriate professionals.
If the bank has requested documents, our guide to the Portuguese IRS assessment notice explains what it is and how to obtain it.
Knowledge, clarity and support turn an important choice into understandable steps.
So, who should have the final say?
At Casa Ideal®, we believe the best decisions happen when emotion and reason work together.
Emotion shows you the life you would like. Reason checks the conditions, costs and limitations. If a home excites you but an essential question is unresolved, clarify it before proceeding. If everything works on paper but the space does not suit the life you want, that feeling deserves attention too.
Choose a home you can imagine living in — and a decision you can sustain.
I’m Margarida Ruivo, founder of Casa Ideal®. I support people buying, selling and looking for financing, with attention to the questions that make every decision unique.
Is it wrong to fall in love with a home at the first viewing?
No. That connection can help you understand what you value. Before deciding, check that the property, location, costs and documents match your needs.
How can I avoid an impulsive home purchase?
Set your criteria before viewings, record your questions, compare options and clarify essential points before making commitments. Arrange a second viewing if needed.
What if no home seems perfect?
Separate essential needs from preferences. Compare properties using the same criteria and identify the compromises you accept. Seek support if important information is missing.
Article based on Casa Ideal® Instagram posts. General guidance; each purchase requires checking the property and its particular circumstances.
If illness or an accident changes your ability to work, your mortgage payments still need to be made. Understanding your insurance before you need it helps you prepare.
A lender may require life insurance as security for the loan. Payment for a covered claim depends on the insured amount, beneficiaries and policy terms. Insurance does not cover every form of incapacity. See the Bank of Portugal guidance on guarantees.
IAD and ITP are Portuguese disability cover terms. Death cover and other benefits should be considered separately.
IAD: absolute and definitive disability
IAD generally involves permanent inability to carry out paid work together with needing another person’s assistance for essential daily activities, such as eating or dressing. The precise definition is set out in the policy.
It is a more restrictive form of cover. An impairment affecting work may not meet IAD requirements. The Real Vida explanation of disability cover illustrates the distinction.
Ask which daily activities are specified and how dependency is assessed. An attractive starting premium is only one part of the decision.
ITP: total and permanent disability
ITP can cover permanent incapacity affecting professional activity without the dependency on others associated with IAD. Clinical and occupational criteria vary between policies.
Reaching a percentage does not automatically trigger payment. Check the policy definition, occupational criteria, medical assessment requirements and exclusions.
Compare cover before comparing prices
Consideration
IAD
ITP
Dependency
Usually requires assistance with essential daily activities.
Usually does not require this dependency.
Criteria
Absolute and definitive disability as defined in the policy.
Total and permanent disability with contractual clinical and occupational criteria.
Price
Request a quotation for your circumstances.
Compare the cost of additional cover.
Decision
Understand what is excluded.
Check where protection is broader.
This table is a guide. Compare quotations with the same insured amount, insured people and term, then examine differences in cover and premiums.
Seven questions to ask before choosing
What disability is covered? Request the full definition.
When does each benefit end? Compare age limits with the mortgage term.
What exclusions and waiting periods apply? Clarify relevant pre-existing conditions, occupation and activities.
How will premiums change? Request a projection beyond the first month.
How is the insured amount updated? Compare it with the outstanding loan.
How are joint borrowers covered? Confirm the amount per person and beneficiaries.
What evidence is required for a claim? Ask who assesses disability and how to apply.
Answer the insurer’s questions accurately. Request written clarification of unclear clauses from the insurer or an authorised insurance distributor.
Could changing insurer save money?
You can compare alternatives and replace the policy subject to the loan’s insurance requirements. Bank of Portugal information on mortgage insurance addresses choosing an insurer and considering the effect of replacement on the loan.
Compare the combined cost. A cheaper premium may not produce a saving if changing insurance means losing a mortgage spread discount. Ask your lender to confirm the terms and provide an updated calculation.
Illustrative example: saving €15 a month on insurance while paying €20 more on the mortgage makes the total €5 higher. Even where a saving exists, check that cover remains suitable.
Before cancelling the existing policy, confirm acceptance of the new insurance, its start date, final terms and the lender’s acceptance of the guarantee. Plan the transition to avoid a gap in cover.
Which option suits you?
Start with your household, budget and the risks you want covered. A policy should be affordable and understood. A good price matters when you know what you are buying.
Casa Ideal® helps you organise questions about mortgages and associated costs. Discuss the insurance terms and suitability with the insurer or an authorised insurance distributor.
No. The threshold is one criterion. Other policy conditions must be met and the required evidence provided.
Does the FINE replace reading the policy?
No. The FINE, Portugal’s European Standardised Information Sheet, helps you assess the mortgage. Read the insurance pre-contractual information and general, special and individual terms too.
Should I choose by monthly premium alone?
Compare future premiums, insured amounts, age limits, exclusions and any effect on mortgage costs.
General information checked in October 2026. Product examples are not commercial recommendations. Cover depends on the contract and assessment of the claim.
Green Proposal, Lda. (Casa Ideal®) | Tied credit intermediary registered with the Bank of Portugal under no. 0004289. Credit intermediation services are provided as an ancillary activity, free of charge to consumers. This information does not replace consulting the FINE (European Standardised Information Sheet).
Article based on Casa Ideal® Instagram posts and the sources linked above.
Imagine que uma doença ou um acidente altera a sua capacidade de trabalhar. A prestação da casa continua a existir, mas o rendimento familiar pode mudar. É neste contexto que vale a pena compreender o seguro, antes de precisar dele.
O banco pode exigir um seguro de vida como garantia do empréstimo. Quando ocorre um sinistro coberto, o pagamento depende do capital seguro, dos beneficiários e das condições contratadas. Ter um seguro não significa que qualquer situação de incapacidade esteja coberta. Consulte a informação do Banco de Portugal sobre garantias.
As siglas IAD e ITP referem-se a coberturas de invalidez. A cobertura de morte e as restantes garantias devem ser analisadas separadamente.
IAD: Invalidez Absoluta e Definitiva
A IAD está geralmente associada a uma incapacidade permanente para exercer atividade remunerada, acompanhada da necessidade de ajuda de terceiros para atos essenciais do dia a dia, como alimentar-se ou vestir-se. A definição exata é a que consta da apólice.
É uma cobertura mais restritiva. Uma limitação que afete o trabalho pode não cumprir os critérios de IAD. A explicação da Real Vida sobre invalidez ajuda a distinguir estas situações.
Ao comparar propostas, pergunte que atos da vida diária estão previstos no contrato e como é avaliada a dependência. Não decida apenas porque o prémio inicial parece mais baixo.
ITP: Invalidez Total e Permanente
A ITP pode abranger situações de incapacidade permanente que impedem o exercício de uma atividade profissional, sem exigir a dependência de terceiros característica da IAD. Os critérios profissionais e clínicos variam entre produtos.
O grau de incapacidade é uma parte da análise. Existem produtos com ITP a 55% ou 60%, como documenta a ficha técnica Vida Completa da MetLife, de 2025. Trata-se de um exemplo, não de uma regra para todas as seguradoras.
Atingir uma percentagem não garante, por si só, o pagamento. Confirme também a definição contratual de invalidez, a atividade profissional considerada, a avaliação médica exigida e as exclusões.
IAD e ITP: comparar a cobertura antes do preço
O que comparar
IAD
ITP
Dependência
Habitualmente exige ajuda de terceiros em atos essenciais.
Habitualmente não exige essa dependência.
Critérios
Invalidez absoluta e definitiva, conforme a apólice.
Invalidez total e permanente, com critérios clínicos e profissionais definidos no contrato.
Preço
Peça uma simulação para o seu perfil.
Compare o custo da cobertura adicional.
Decisão
Perceba as situações que ficam de fora.
Confirme em que situações a proteção é mais abrangente.
Esta comparação é orientadora. Para comparar duas propostas com sentido, mantenha o mesmo capital seguro, pessoas seguras e prazo. Depois, leia as diferenças nas coberturas e nos prémios.
Sete perguntas antes de escolher
Que invalidez está coberta? Peça a definição completa, não apenas a sigla.
Até que idade vigora cada cobertura? Verifique se acompanha o prazo do empréstimo.
Que exclusões ou períodos de carência existem? Esclareça o impacto de doenças preexistentes, profissão e atividades relevantes.
Como evolui o prémio? Peça uma projeção; o valor do primeiro mês não descreve todo o contrato.
Como é atualizado o capital seguro? Compare-o com o capital em dívida.
Como estão protegidos os dois titulares? Confirme os capitais por pessoa e os beneficiários.
Que documentos são necessários num sinistro? Saiba quem avalia a incapacidade e como apresentar o pedido.
Responda com rigor às perguntas da seguradora. Se uma cláusula não estiver clara, peça uma explicação por escrito à seguradora ou a um distribuidor de seguros autorizado.
Mudar de seguro pode compensar?
Pode comparar alternativas e substituir o seguro, respeitando os requisitos da garantia do empréstimo. A informação do Banco de Portugal sobre seguro associado ao crédito prevê a escolha de seguradora e a necessidade de ponderar o efeito da substituição no financiamento.
Compare o custo total antes e depois. Um seguro mais barato pode deixar de compensar se a mudança implicar perder uma bonificação do spread. Peça ao banco confirmação das condições e uma simulação atualizada.
Exemplo meramente ilustrativo: se poupar 15 € por mês no seguro, mas a prestação aumentar 20 €, o conjunto fica 5 € mais caro. Mesmo quando existe poupança, confirme que as coberturas continuam adequadas.
Antes de cancelar a apólice atual, confirme a aceitação da nova proposta, a entrada em vigor, as condições finais e a validação da garantia pelo banco. Organize a transição para evitar um intervalo sem cobertura.
Qual é a melhor opção para si?
A resposta começa no seu agregado familiar, no orçamento e nos riscos que pretende cobrir. Uma proposta deve ser sustentável, mas também compreendida. O melhor preço só faz sentido quando sabe o que está a contratar.
Na Casa Ideal®, ajudamos a organizar as perguntas sobre o crédito habitação e os custos associados. As condições e a adequação do seguro devem ser esclarecidas com a seguradora ou com um distribuidor autorizado.
Não. O limiar é apenas um dos critérios. É necessário cumprir as restantes condições da apólice e apresentar os elementos exigidos para avaliação do sinistro.
A FINE substitui a leitura da apólice?
Não. A FINE ajuda a analisar o financiamento. Para compreender as coberturas, consulte também a informação pré-contratual e as condições gerais, especiais e particulares do seguro.
Devo escolher apenas pelo prémio mensal?
Compare também a evolução dos prémios, os capitais, os limites de idade, as exclusões e o eventual impacto no crédito.
Informação geral, verificada em outubro de 2026. Os exemplos de produtos não constituem recomendação comercial. A cobertura depende do contrato e da avaliação do sinistro.
Green Proposal, Lda. (Casa Ideal®) | Intermediário de Crédito Vinculado, registado no Banco de Portugal sob o n.º 0004289. Prestação de serviços de intermediação de crédito a título acessório. O serviço de intermediação é gratuito para o consumidor. Esta informação não dispensa a consulta da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia).
Artigo desenvolvido a partir das publicações da Casa Ideal® no Instagram e das fontes identificadas ao longo do texto.
Comprar casa: emoção ou razão? Como decidir com confiança
6 min de leitura
A emoção ajuda a reconhecer um lugar onde quer viver
«É esta. Sinto isso.» É uma frase que pode surgir numa primeira visita. A luz da sala, a tranquilidade da rua ou a sensação de conforto fazem-nos imaginar uma vida que ainda não começou.
Essa ligação tem valor. Uma casa é o lugar onde descansamos, recebemos quem gostamos e construímos rotinas. Sentir que se imagina a viver ali é uma parte importante da escolha.
Vale a pena perceber o que criou essa sensação. Foi a luz natural? A distribuição das divisões? A proximidade das pessoas de quem gosta? Identificar essas razões transforma uma impressão numa necessidade concreta.
O cuidado começa quando o entusiasmo nos leva a ignorar perguntas. Uma decoração bonita não esclarece o estado do imóvel. Uma vista agradável não resolve uma deslocação diária difícil. E a vontade de avançar não substitui a confirmação dos documentos.
A razão confirma se a casa também faz sentido fora da visita
Depois de imaginar a vida naquela casa, é tempo de olhar para o que a torna possível. O preço anunciado é apenas uma parte da decisão.
Há custos de aquisição, impostos, eventuais obras, despesas correntes e, quando existe financiamento, condições que precisam de ser compreendidas. Não se trata de apagar o sonho: trata-se de perceber se consegue vivê-lo com tranquilidade.
Orçamento: quanto precisa no início e que despesas terá todos os meses?
Localização: a distância ao trabalho, aos transportes e aos serviços encaixa nas suas rotinas?
Estado do imóvel: o que está pronto a utilizar e o que exige intervenção?
Documentação: os elementos disponíveis correspondem à casa que visitou?
Futuro: o espaço continuará a servir se a família, o trabalho ou a mobilidade mudarem?
Não é possível prever os próximos 10 ou 20 anos. Mas é possível avaliar se a casa tem flexibilidade para acompanhar diferentes etapas da vida.
Para começar a organizar uma parte dos custos, utilize a nossa calculadora de IMT e Imposto do Selo. O resultado é uma simulação; confirme as condições aplicáveis à sua compra antes de assumir compromissos.
Quando analisar tudo se transforma em adiar sempre
A razão também pode travar. Muitas visitas, demasiadas opiniões e comparações intermináveis podem fazer com que nenhuma casa pareça suficientemente boa.
Às vezes, o que falta não é mais informação. É uma forma de organizar a informação que já tem. Separe os requisitos indispensáveis das preferências que podem ser negociadas.
Por exemplo: precisar de um quarto adicional é diferente de preferir uma cozinha de determinada cor. Não ter elevador pode ser uma limitação importante para a sua família; mudar os puxadores dos armários é uma decisão de outra dimensão.
A emoção aproxima-nos do sonho. A razão ajuda-nos a escolher o caminho.
Defina critérios, esclareça as dúvidas relevantes e compare poucas opções com o mesmo método. Uma decisão ponderada não exige encontrar uma casa perfeita. Exige conhecer os compromissos que está a aceitar.
Sete perguntas para levar à próxima visita
Antes de decidir comprar uma casa, experimente responder por escrito:
Consigo imaginar-me a viver aqui? O que me faz sentir isso?
A localização facilita a minha vida? Testei os percursos e conheço a zona em diferentes horários?
As áreas e a distribuição servem as minhas necessidades? Estou a avaliar a casa ou a decoração?
Sei que obras podem ser necessárias? Tenho informação suficiente para estimar os custos?
Conheço o custo total da compra e da manutenção? Incluí as despesas além do preço?
Estão esclarecidas as dúvidas sobre os documentos e o financiamento? O que falta confirmar antes de assinar?
Estou a avançar por convicção ou por pressão? A decisão continua a fazer sentido depois da visita?
Se uma resposta importante estiver em falta, procure esclarecê-la. É mais útil resolver uma dúvida concreta do que pedir a si próprio uma certeza absoluta.
Comprar casa vai muito além do preço
Comprar uma casa não é como comprar um par de sapatos. É uma decisão com impacto no futuro, na família e na qualidade de vida.
Por isso, importa conhecer o percurso: definir o que procura, perceber o orçamento, visitar e comparar imóveis, analisar a documentação, esclarecer as condições do negócio e preparar a formalização da compra.
Quando existe crédito habitação, compreender a proposta e as responsabilidades associadas faz parte desse trabalho. As condições de financiamento devem ser avaliadas no seu contexto, com os profissionais competentes.
Se o banco lhe pediu documentos, o artigo sobre a nota de liquidação de IRS pode ajudar a perceber o que é esse documento e como obtê-lo.
Conhecimento, clareza e acompanhamento ajudam a transformar uma escolha importante numa sequência de passos compreensíveis.
Então, quem deve ter a última palavra?
Na Casa Ideal®, acreditamos que as melhores decisões acontecem quando emoção e razão caminham lado a lado.
A emoção mostra-lhe o que gostaria de viver. A razão confirma as condições, os custos e as limitações. Se a casa o entusiasma, mas existe uma dúvida essencial por resolver, vale a pena esclarecê-la antes de avançar. Se tudo parece certo no papel, mas o espaço não corresponde à vida que deseja, essa sensação também merece atenção.
Escolha uma casa onde se imagine a viver — e uma decisão que consiga sustentar.
Sou Margarida Ruivo, fundadora da Casa Ideal®. Acompanho quem compra, vende e procura financiamento, com atenção às perguntas que tornam cada decisão única.
É errado apaixonar-me por uma casa na primeira visita?
Não. Essa ligação pode ajudar a perceber o que valoriza. Antes de decidir, confirme se o imóvel, a localização, os custos e os documentos correspondem às suas necessidades.
Como evitar comprar uma casa por impulso?
Defina os seus critérios antes das visitas, registe as dúvidas, compare opções e esclareça os pontos essenciais antes de assumir compromissos. Se necessário, faça uma segunda visita.
O que fazer quando nenhuma casa parece perfeita?
Distinga o que é indispensável do que é uma preferência. Compare as opções pelos mesmos critérios e identifique os compromissos que aceita. Se faltar informação relevante, procure acompanhamento para a esclarecer.
Artigo desenvolvido a partir das publicações da Casa Ideal® no Instagram. Orientação geral; cada compra exige a confirmação dos elementos do imóvel e das suas circunstâncias.
Decreto-Lei 108/2026: o que muda nas obras, na construção e na compra de casa
Comprar uma casa para remodelar, construir num terreno ou transformar uma loja em habitação são decisões que começam muitas vezes com uma pergunta simples: «Posso fazer isto?»
É precisamente sobre estas questões que incide o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio. O diploma revê o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, conhecido como RJUE, e altera também o regime da reabilitação urbana.
Em linguagem corrente, trata das regras para construir, realizar obras e utilizar edifícios. A revisão procura resolver dificuldades surgidas com o Simplex Urbanístico de 2024, clarificando procedimentos e a documentação que comprova a situação urbanística dos imóveis.
A entrada em vigor geral foi fixada em 1 de outubro de 2026, pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026. Existem disposições com calendário próprio, pelo que essa data não deve ser interpretada como aplicável, sem exceção, a todas as normas do diploma.
Uma obra pode seguir caminhos diferentes
Para compreender o regime, é necessário distinguir três situações.
No licenciamento, a operação depende de uma decisão da Câmara Municipal.
Na comunicação prévia, o interessado apresenta a documentação exigida e pode executar a operação quando estiverem cumpridas as condições legais, incluindo o pagamento das taxas e a comunicação do início dos trabalhos.
Há ainda obras isentas de licença e de comunicação prévia. A isenção refere-se ao procedimento: continuam a existir regras de construção, segurança e utilização a respeitar.
O caminho aplicável depende da obra, da localização e das regras urbanísticas existentes. Não é uma escolha livre do proprietário.
Um terreno à venda não é uma garantia de construção
Antes de comprar um terreno, é necessário verificar o que pode ser construído naquele local.
Uma ferramenta importante é o Pedido de Informação Prévia, ou PIP, que permite consultar a Câmara sobre a viabilidade e as condições de uma operação.
Por exemplo, quem pretende construir uma moradia deve esclarecer a implantação, a área, a altura e os usos admissíveis.
Uma informação prévia favorável suficientemente detalhada pode permitir a isenção de licença ou comunicação prévia, nas condições legais. Contudo, essa possibilidade está ligada à operação concretamente apreciada, à validade da informação e ao cumprimento das condições estabelecidas.
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Remodelar uma casa exige perceber o que será alterado
Pintar uma divisão ou reparar acabamentos é diferente de demolir uma parede.
Uma intervenção de conservação pode estar isenta de licença. Já uma alteração interior exige perceber se interfere com a estrutura resistente, com o exterior ou com outros elementos relevantes do edifício.
Imagine que pretende juntar a cozinha à sala. Antes de retirar a parede, deve confirmar com um técnico habilitado qual a sua função. Quando a intervenção afeta a estabilidade, aplicam-se exigências técnicas específicas, incluindo os projetos e termos de responsabilidade legalmente necessários.
O termo de responsabilidade é uma declaração em que o técnico assume a responsabilidade pelo cumprimento das regras aplicáveis. A simplificação administrativa não elimina essa responsabilidade.
Comunicação prévia: entregar documentos não basta
A comunicação prévia permite avançar sem esperar por uma decisão municipal de autorização, quando a operação cabe nesse regime.
Mas o processo tem de estar corretamente instruído. É necessário apresentar todos os elementos aplicáveis, cumprir as normas, obter as pronúncias externas obrigatórias e satisfazer as restantes condições legais.
Por exemplo, uma construção num lote com parâmetros previamente definidos pode enquadrar-se neste procedimento. Isso não permite ultrapassar a área ou o número de pisos admitidos.
A Câmara mantém poderes de controlo posterior. Se identificar incumprimentos, pode inviabilizar a execução e adotar medidas para repor a legalidade. O recibo de entrega de um processo não garante, por si só, que tudo o que nele consta é legal.
Os prazos não significam aprovação de qualquer obra em 20 dias
Uma das mudanças consiste em reorganizar os prazos das diferentes fases do licenciamento.
O prazo de 20 dias previsto para determinadas decisões sobre obras de edificação e demolição não corresponde a uma promessa de resolução de todo o processo, contada automaticamente desde a primeira entrega.
A análise da arquitetura, os projetos de especialidades, as consultas necessárias e as regras de contagem influenciam o calendário.
Também o chamado deferimento tácito — uma aprovação decorrente da falta de decisão dentro do prazo legal — depende dos pressupostos previstos na lei.
Para quem vai construir, a consequência prática é clara: antes de marcar o início da obra, deve confirmar em que fase está o processo e se já existe fundamento legal para avançar.
Casas modulares e reconstruções também têm regras
O material de uma casa não determina, por si só, a dispensa de procedimentos urbanísticos. Uma construção incorporada no território com caráter de permanência pode ser considerada uma edificação, independentemente do sistema construtivo.
Da mesma forma, reconstruir tem um significado legal próprio: repor uma edificação de acordo com o seu último antecedente válido. Aumentar a área, a altura ou o volume pode transformar a intervenção numa ampliação.
Antes de encomendar uma casa modular ou comprar uma ruína para reconstruir, importa verificar o enquadramento concreto da operação.
Terminar a obra e começar a utilizar o imóvel são etapas diferentes
A conclusão dos trabalhos não dispensa os procedimentos relativos à utilização.
O regime distingue a utilização após determinadas obras sujeitas a controlo urbanístico de outras situações, incluindo alterações de uso. A documentação e os termos de responsabilidade variam conforme o enquadramento.
A retificação do diploma também corrigiu disposições relativas aos técnicos responsáveis por esses documentos. Por isso, o texto original deve ser lido juntamente com as correções publicadas.
Quem pretende transformar uma loja em habitação deve confirmar tanto a admissibilidade desse uso como as condições técnicas e o procedimento necessário para o espaço poder ser utilizado legalmente.
Na compra e venda, a informação urbanística ganha importância
O diploma clarifica o título urbanístico, que documenta a operação e integra os elementos legalmente exigidos. Um comprovativo de pagamento isolado não substitui necessariamente esse conjunto.
Nos negócios de transmissão de prédios urbanos, deve ficar registada a situação do título: se foi apresentado, se o vendedor declara que o possui mas não o apresenta, ou se declara que o imóvel não dispõe dele. A falta da menção exigida pode tornar o negócio anulável.
Declarar que um imóvel não tem título não legaliza uma obra irregular. Para o comprador, conhecer essa situação permite avaliar o que está a adquirir antes de assumir o compromisso.
A decisão começa antes da assinatura
Para quem compra ou prepara obras, há três perguntas que ajudam a organizar a decisão: qual é a situação atual do imóvel, o que é permitido naquele local e que procedimento exige a intervenção pretendida?
Peça os documentos disponíveis, compare-os com o que existe no local e esclareça as diferenças com os profissionais competentes. Esse trabalho permite perceber custos, condições e limitações antes de avançar.
Está a preparar uma compra ou venda? Fale comigo, Margarida Ruivo, e dê o próximo passo com acompanhamento próximo e personalizado.
Artigo elaborado com base na legislação consultada em 3 de outubro de 2026. Os exemplos são ilustrativos; o enquadramento de cada operação depende das suas características e localização.
Fontes e fotografias
Diário da República • Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio; Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho; Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho; RJUE, na redação aplicável.
Fotografias ilustrativas: Unsplash. Interior de habitação e projeto de arquitetura. Não representam imóveis ou serviços específicos da Casa Ideal®.
Calendário do IRS: como organizar documentos e prazos
FEVEREIRO
> Até 15 de fevereiro, tem de comunicar os dados do agregado familiar.
> Esta comunicação serve para os contribuintes indicarem alterações registadas ao longo de 2021, como o nascimento de um filho, um divórcio ou casamento, a alteração do acordo parental ou o óbito de um dos elementos do casal.
> Até 15 de fevereiro, é a data limite para se comunicar à AT os elementos da família que frequentam estabelecimentos de ensino em regiões do interior do país ou nas regiões autónomas e para informar sobre eventual alteração de residência permanente para o interior do país quando essa mudança tenha implicado a realização de um contrato de arrendamento.
> Até 25 de fevereiro é o prazo para consultarregistar ou validaras faturas das despesas realizadas no ano anterior.
> Caso tenha faturas que não apareçam no e-fatura, deve inseri-las manualmente. E quem tem rendimentos de trabalho independente também tem de informar, até este dia, se os gastos foram realizados no âmbito dessa atividade profissional.
MARÇO
> Até dia 15 de março, são disponibilizados no Portal das Finanças os montantes das deduções à coleta das despesas comprovadas por fatura e outros documentos. Esta informação estará visível na página pessoal de cada contribuinte.
> Será possível ver também outros gastos dedutíveis em IRS efetuadas em entidades dispensadas de passar fatura como: propinas no ensino público, taxas moderadoras, juros do crédito à habitação ou rendas de casa. Os montantes vão aparecer pré-preenchidos nas declarações de IRS. Os montantes relacionados com seguros de saúde também passarão a estar identificados.
> Após esta data, tem até o final do mês para reclamar caso verifique que a informação disponibilizada pelo Fisco não está correta. Isto aplica-se apenas às faturas relacionadas com as deduções à coleta das despesas gerais familiares ou da dedução do IVA.
> É também neste período que pode escolher a quem quer consignar o IRS ou IVA.
ABRIL A JUNHO
> Entre 1 de abril e 30 de junho decorre o período de entrega da declaração de rendimentos referentes a 2021, através do Portal das Finanças. O processo é feito exclusivamente online.
> Assim para aqueles que não tiverem acesso, a AT disponibiliza na sua página a lista de locais com atendimento assistido.
> A liquidação da declaração e a emissão do respetivo reembolso ou do pagamento do imposto vai depender de quando dizer a entrega a longo deste período.
JULHO
> Ao longo do mês de julho, a AT deverá enviar a nota de liquidação do IRS. O dia 31 é o prazo limite para receber o reembolso, desde que a declaração tenha sido entregue no prazo previsto.
AGOSTO
> No caso de ter de pagar IRS, terá de o fazer até 31 de agosto. Saiba que é possível fazer o pagamento de forma fracionada, desde que faço o pedido junto do serviço de Finanças.
IMT Jovem: quem pode beneficiar na compra da primeira casa
Jovens até aos 35 anos
A isenção de IMT e Imposto de selo é atribuída a:
Primeira aquisição de imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, sendo que:
> estes jovens não podem ser proprietários de nenhum imóvel habitacional, à data e nos últimos 3 anos anteriores;
> que não sejam dependentes para efeitos de IRS (no ano da compra do imóvel).
Que valores são abrangidos pela isenção?
A isenção de IMT e Imposto de Selo são isentas, nas aquisições de imóveis, para primeira habitação própria permanente, cujo valor não exceda os 316.772,00€.
> Acima deste valor, e até aos 633.453,00€ a isenção é apenas parcial, havendo lugar ao pagamento de IMT (com uma taxa de 8%.
Há regras a cumprir?!? Há sempre um mas…
Regras a cumprir
> Manter a casa como habitação própria e permamente durante seis anos.
> não poderão arrendar a casa nem colocá-la em exploração turística durante 6 anos.
Em que situações não tenho de reembolsar?
> quando a casa é vendida;
> quando há alteração do agregado familiar por motivo de casamento, divórcio, união de facto ou nascimento de novos dependentes, e desde que a casa continue a destinar-se a habitação;
> quando há alteração do local de trabalho para uma distância superior a 100 km da casa, e desde que esta continue a destinar-se a habitação.
Preparar a casa para venda: pequenas decisões que melhoram a visita
Esta é a decisão que pode mudar tudo!
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