Marcelo Rebelo de Sousa promulga Diploma que altera regime da propriedade horizontal

 

A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, revê o regime da propriedade horizontal (PH), introduzindo algumas alterações que podem refletir-se na operacionalização da atividade profissional de administração de condomínios, embora não seja uma lei exclusiva para estes profissionais, mas para os administradores de condomínios em geral.

 

Principais alterações, são as seguintes:

> É facilitada a modificação do título constitutivo da PH;

 

> Define melhor a distribuição dos encargos de conservação e fruição, especialmente no que respeita às partes comuns afetas ao uso exclusivo de algum(ns) condómino(s);

 

> As assembleias para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento, poderão realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano;

 

> É admitida a utilização de correio eletrónico para convocar os condóminos para as assembleias e para a notificação das deliberações;

 

> São acrescentadas mais funções ao elenco das existentes, como a informação sobre processos, emissão de declaração de dívida, etc;

 

> Quando os condóminos pretendam transmitir a fração de que são proprietários, deverão apresentar uma declaração de dívida emitida pelo administrador do condomínio, na qual conste o montante dos encargos, natureza dos mesmos, montantes e prazos de pagamento e dívidas existentes. Esta declaração deve ser emitida pelo administrador no prazo de dez dias após ser requerida;

 

> As dívidas que se vençam em data posterior à transmissão da fração e que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, ou seja, incluindo as prestações para realização de obras, passam a ser da responsabilidade do novo proprietário;

 

> A assinatura e a subscrição da ata da assembleia de condóminos pode ser efetuada por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, valendo como subscrição a declaração do condómino que seja enviada para o administrador por correio eletrónico;

 

> Passam a considerar-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, bem como as sanções pecuniárias;

 

> As assembleias de condóminos por meios de comunicação à distância passam a ser permitidas em geral, deixando de vigorar o regime de exceção aprovado no início de 2021.

 

> O diploma pretende que o administrador de condomínio tenha competência para intervir em todas as situações de urgência, para apresentar uma queixa-crime em nome da assembleia de condóminos e facilitar a cobrança de quantias em atraso.

 

> Importante existir um fundo de reserva, não só para despesas de manutenção e conservação do prédio, mas também para despesas judiciais e honorários dos seus mandatários.

 

 

As alterações entrarão em vigor a partir de 10 de abril de 2022.

É de extrema importância a preparação para esta nova realidade.

 

Lei n.º 8/2022

 

Este diploma altera significativamente o ordenamento jurídico português em temas da maior importância, designadamente, o funcionamento das assembleias de condomínio, os poderes e obrigações do administrador de condomínio e a constituição propriedade horizontal.

 

Importante para Comprador e Vendedor

> Todas as vendas de casas passam a ter de incluir uma declaração do proprietário relativa ao condomínio para que se realize a escritura, à semelhança do que acontece com o certificado energético.

A obrigação de o proprietário do imóvel de uma fração apresentar, aquando da sua venda, uma declaração escrita emitida pelo administrador do condomínio da qual conste o montante de todos os encargos de condomínioem vigor à data da venda e eventuais dívidas de que seja titular.

 

> A partir do dia 10 de abril de 2022, o proprietário de uma fração autónoma que pretenda vender, doar ou, de uma qualquer outra forma, alienar a sua fração, encontra-se obrigado a requerer ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, especificando:

a sua natureza > respetivos montantes  > prazos de pagamento

 

> Nessa mesma declaração deverá ainda constar, caso existam, as dívidas existentes relativas a fração autónoma, especificando:

respetiva natureza > montantes > datas de constituição e vencimento

 

> A referida declaração deverá ser emitida pelo administrador do condomínio no PRAZO MÁXIMO DE 10 DIAS a contar do pedido do proprietário da fração, sendo a sua apresentação obrigatória.

 

> Tal documento apenas pode ser dispensado caso o comprador da fração autónoma, declare na escritura ou no documento particular autenticado da venda, que prescinde de tal declaração. Este, aceitará qualquer dívida do vendedor ao condomínio.

> As assembleias de condomínio têm novas regras de funcionamento e os administradores ganham novos poderes e obrigações.

 

Despesas necessárias à conservação das partes comuns

> A nova lei do condomínio procura pôr fim a algumas questões com responsabilidade das despesas relacionadas com o condomínio.

 

>  As despesas necessárias à conservação e usufruto das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações – salvo disposição em contrário.

 

> As despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem (mediante disposição do regulamento de condomínio, quando aprovada sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio) ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção ao respetivo usufruto, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

 

> As despesas de conservação das partes comuns afetas ao uso exclusivo de um condómino (como, por exemplo, varandas e pátios de uso exclusivo).

> Quando o estado de conservação destas áreas afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo daquelas, apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção do valor da sua fração, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável (ou seja, o condomínio é responsável por suportar as despesas que digam respeito à reparação e conservação dos pátios e varandas que sejam de uso exclusivo de um dos condóminos com exceção dos casos em que tais despesas decorram de uma conduta imputável ao condómino – por exemplo obras não autorizadas.

 

Responsabilidade por encargos do condomínio

> Responsabilidade de dívidas ao condomínio e a forma como esta se afere aquando da venda das frações autónomas. Pretende-se, com a alteração introduzida, pôr termo a uma questão que há muito é discutida nos tribunais portugueses.

 

> A lei prevê que os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.

Alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal

> Até agora, a lei dispunha que o título constitutivo da propriedade horizontal apenas podia ser modificado quando existia acordo de todos os condóminos. Contudo, a nova lei veio consagrar a possibilidade de sempre que:

• (a) os votos representativos dos condóminos que não consintam na alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal sejam inferiores a 1/10 do capital investido; e
• (b) a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam,

a falta de acordo destes condóminos poderá ser resolvida judicialmente.

 

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