Habitação Acessível 2025 |

O que está realmente decidido & o que ainda falta clarificar!

| Nos últimos meses, o Governo lançou um conjunto de medidas para tentar responder a um dos maiores desafios do país: o acesso a uma habitação digna, estável e financeiramente suportável.

| Fala-se em incentivos fiscais, arrendamento a preços moderados, novos modelos de construção e benefícios para inquilinos, senhorios e investidores.

| Mas… o que é que já está realmente decidido? E o que continua dependente de regulamentação?

> Neste artigo, encontra um resumo claro, atualizado e rigoroso, separado entre aquilo que já consta no Orçamento do Estado e aquilo que ainda precisa de regras concretas para se tornar aplicável.

✅ Medidas já decididas e oficialmente anunciadas

Estas medidas foram confirmadas publicamente e constam do pacote legislativo para 2025. Algumas já estão no Orçamento do Estado; outras aguardam apenas detalhes técnicos para entrar totalmente em vigor.

1. IVA reduzido a 6% na construção de habitação a preço moderado

O Governo confirmou o objetivo de incentivar a construção para venda e arrendamento a preços considerados “moderados”, aplicando uma taxa de IVA reduzida de 6%.

Limites definidos:

• Valor máximo de venda: até 648 000 €

• Valor máximo de renda mensal: até 2 300 €

Caso estes limites sejam ultrapassados, passa a aplicar-se automaticamente a taxa normal de 23%.

O objetivo é aumentar a oferta, acelerar a construção e tornar o investimento mais apelativo.

2. Aumento progressivo da dedução das rendas em IRS

Os inquilinos vão poder deduzir mais despesas com rendas nos próximos anos:

• 2026: limite de dedução passa para 900 €

• 2027: limite sobe para 1 000 €

O limite percentual mantém-se nos atuais 15%.
Isto não reduz o valor das rendas, mas alivia o esforço fiscal de quem vive em arrendamento.

3. Redução da taxa de IRS para senhorios que pratiquem rendas moderadas

Para contratos com valores até 2 300 €/mês, a taxa de IRS aplicada ao rendimento predial pode descer de 25% para 10%.

É uma medida que visa incentivar a oferta de imóveis em valores considerados mais ajustados ao mercado.

4. Isenção do AIMI para imóveis arrendados a preço moderado

Os proprietários de imóveis arrendados dentro deste intervalo de rendas deixam de pagar o Adicional ao IMI (AIMI), quando aplicável.

Uma medida especialmente relevante para investidores com portfólio.

5. Isenção de IRS sobre mais-valias quando há reinvestimento em habitação para arrendamento moderado

Quem vender um imóvel e reinvestir o valor num outro destinado a arrendamento moderado (≤ 2 300 €/mês) poderá beneficiar de isenção de IRS sobre mais-valias.

Destina-se sobretudo a pequenos investidores que pretendem criar rendimento estável através do arrendamento.

❗ Medidas que ainda não estão totalmente definidas

Apesar de anunciadas, várias medidas carecem de regulamentação específica. Para investidores, famílias e consultores, estes detalhes são essenciais.

1. Aplicação prática do IVA a 6%

Faltam ainda várias clarificações:

• Como se comprova que um imóvel se destina a “preço moderado”?

• O construtor precisa de declarar antecipadamente o valor de venda/arrendamento?

• Como se aplica o benefício em obras de reabilitação?

• Como funcionará em loteamentos, prédios mistos ou operações urbanísticas complexas?

Sem estas respostas, a aplicação será desigual entre municípios.

2. Relação entre a nova taxa de 10% e os contratos de longa duração

Ainda não se sabe:

• Se o senhorio pode optar pela taxa mais baixa;

• Se os regimes atuais (contratos de 2, 5 e 10 anos) permanecem nos mesmos moldes;

• Se haverá hierarquia entre regimes fiscais.

Esta definição é crucial para planear rendimentos futuros.

3. Agravamento do IMT para compradores não residentes

A medida foi anunciada, mas:

• Não existe taxa definida;

• Não se sabe se será fixa, variável ou indexada ao valor do imóvel;

• Não é claro se abrange todos os tipos de imóveis ou apenas habitação.

Este ponto é especialmente sensível para o mercado internacional — onde a Casa Ideal® atua diariamente.

4. Regras para reinvestimento em imóveis destinados a rendas moderadas

Ainda falta definir:

• Prazos máximos para reinvestimento;

• Prova de que o imóvel ficará arrendado dentro dos limites;

• Necessidade (ou não) de comunicação prévia à Autoridade Tributária.

 

5. Licenciamento “mais rápido” e com menos controlo prévio

Apesar de ser uma promessa central, o Governo ainda não divulgou:

• Novos prazos obrigatórios;

• Que tipologias de projetos beneficiam;

• Quais as fases do licenciamento que serão simplificadas;

• Se haverá diferenciação entre obra nova, reabilitação e obras em ARU.

 

O que tudo isto significa para famílias, investidores e proprietários?!

Com aquilo que já está confirmado, fica claro que existe uma tentativa de:

✔️ aumentar a oferta habitacional
✔️ acelerar a construção
✔️ tornar o arrendamento mais competitivo
✔️ reduzir custos fiscais onde o mercado está mais pressionado

No entanto, a ausência de regulamentação em pontos críticos mostra que a execução será tão importante como a intenção.

Enquanto estas regras não forem publicadas no Diário da República, muitos projetos continuarão em fase de espera, especialmente os que dependem de decisões técnicas (licenciamento, IVA, IMT).

💛 Casa Ideal®: informação clara, decisões seguras

| Num mercado em constante mudança, informação rigorosa é essencial para tomar boas decisões, seja para comprar, vender, investir ou arrendar.

| Na Casa Ideal® acompanhamos diariamente as alterações legislativas, fiscais e operacionais, traduzindo-as de forma simples, direta e útil.

| Porque, no final, a habitação acessível não se constrói com anúncios… constrói-se com resultados, clareza e execução.

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Margarida Ruivo | 918 438 618

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