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Habitação Acessível 2025 |
O que está realmente decidido & o que ainda falta clarificar!
| Nos últimos meses, o Governo lançou um conjunto de medidas para tentar responder a um dos maiores desafios do país: o acesso a uma habitação digna, estável e financeiramente suportável.
| Fala-se em incentivos fiscais, arrendamento a preços moderados, novos modelos de construção e benefícios para inquilinos, senhorios e investidores.
| Mas… o que é que já está realmente decidido? E o que continua dependente de regulamentação?
> Neste artigo, encontra um resumo claro, atualizado e rigoroso, separado entre aquilo que já consta no Orçamento do Estado e aquilo que ainda precisa de regras concretas para se tornar aplicável.
✅ Medidas já decididas e oficialmente anunciadas
Estas medidas foram confirmadas publicamente e constam do pacote legislativo para 2025. Algumas já estão no Orçamento do Estado; outras aguardam apenas detalhes técnicos para entrar totalmente em vigor.
1. IVA reduzido a 6% na construção de habitação a preço moderado
O Governo confirmou o objetivo de incentivar a construção para venda e arrendamento a preços considerados “moderados”, aplicando uma taxa de IVA reduzida de 6%.
Limites definidos:
- Valor máximo de venda: até 648 000 €
- Valor máximo de renda mensal: até 2 300 €
Caso estes limites sejam ultrapassados, passa a aplicar-se automaticamente a taxa normal de 23%.
O objetivo é aumentar a oferta, acelerar a construção e tornar o investimento mais apelativo.
2. Aumento progressivo da dedução das rendas em IRS
Os inquilinos vão poder deduzir mais despesas com rendas nos próximos anos:
- 2026: limite de dedução passa para 900 €
- 2027: limite sobe para 1 000 €
O limite percentual mantém-se nos atuais 15%.
Isto não reduz o valor das rendas, mas alivia o esforço fiscal de quem vive em arrendamento.
3. Redução da taxa de IRS para senhorios que pratiquem rendas moderadas
Para contratos com valores até 2 300 €/mês, a taxa de IRS aplicada ao rendimento predial pode descer de 25% para 10%.
É uma medida que visa incentivar a oferta de imóveis em valores considerados mais ajustados ao mercado.
4. Isenção do AIMI para imóveis arrendados a preço moderado
Os proprietários de imóveis arrendados dentro deste intervalo de rendas deixam de pagar o Adicional ao IMI (AIMI), quando aplicável.
Uma medida especialmente relevante para investidores com portfólio.
5. Isenção de IRS sobre mais-valias quando há reinvestimento em habitação para arrendamento moderado
Quem vender um imóvel e reinvestir o valor num outro destinado a arrendamento moderado (≤ 2 300 €/mês) poderá beneficiar de isenção de IRS sobre mais-valias.
Destina-se sobretudo a pequenos investidores que pretendem criar rendimento estável através do arrendamento.
❗ Medidas que ainda não estão totalmente definidas
Apesar de anunciadas, várias medidas carecem de regulamentação específica. Para investidores, famílias e consultores, estes detalhes são essenciais.
1. Aplicação prática do IVA a 6%
Faltam ainda várias clarificações:
- Como se comprova que um imóvel se destina a “preço moderado”?
- O construtor precisa de declarar antecipadamente o valor de venda/arrendamento?
- Como se aplica o benefício em obras de reabilitação?
- Como funcionará em loteamentos, prédios mistos ou operações urbanísticas complexas?
Sem estas respostas, a aplicação será desigual entre municípios.
2. Relação entre a nova taxa de 10% e os contratos de longa duração
Ainda não se sabe:
- Se o senhorio pode optar pela taxa mais baixa;
- Se os regimes atuais (contratos de 2, 5 e 10 anos) permanecem nos mesmos moldes;
- Se haverá hierarquia entre regimes fiscais.
Esta definição é crucial para planear rendimentos futuros.
3. Agravamento do IMT para compradores não residentes
A medida foi anunciada, mas:
- Não existe taxa definida;
- Não se sabe se será fixa, variável ou indexada ao valor do imóvel;
- Não é claro se abrange todos os tipos de imóveis ou apenas habitação.
Este ponto é especialmente sensível para o mercado internacional — onde a Casa Ideal® atua diariamente.
4. Regras para reinvestimento em imóveis destinados a rendas moderadas
Ainda falta definir:
- Prazos máximos para reinvestimento;
- Prova de que o imóvel ficará arrendado dentro dos limites;
- Necessidade (ou não) de comunicação prévia à Autoridade Tributária.
5. Licenciamento “mais rápido” e com menos controlo prévio
Apesar de ser uma promessa central, o Governo ainda não divulgou:
- Novos prazos obrigatórios;
- Que tipologias de projetos beneficiam;
- Quais as fases do licenciamento que serão simplificadas;
- Se haverá diferenciação entre obra nova, reabilitação e obras em ARU.
O que tudo isto significa para famílias, investidores e proprietários?!
Com aquilo que já está confirmado, fica claro que existe uma tentativa de:
✔️ aumentar a oferta habitacional
✔️ acelerar a construção
✔️ tornar o arrendamento mais competitivo
✔️ reduzir custos fiscais onde o mercado está mais pressionado
No entanto, a ausência de regulamentação em pontos críticos mostra que a execução será tão importante como a intenção.
Enquanto estas regras não forem publicadas no Diário da República, muitos projetos continuarão em fase de espera, especialmente os que dependem de decisões técnicas (licenciamento, IVA, IMT).
💛 Casa Ideal®: informação clara, decisões seguras
| Num mercado em constante mudança, informação rigorosa é essencial para tomar boas decisões, seja para comprar, vender, investir ou arrendar.
| Na Casa Ideal® acompanhamos diariamente as alterações legislativas, fiscais e operacionais, traduzindo-as de forma simples, direta e útil.
| Porque, no final, a habitação acessível não se constrói com anúncios… constrói-se com resultados, clareza e execução.
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Margarida Ruivo | 918 438 618
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